万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身？

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